金都花園的新家。
陳秉文站在陽(yáng)臺(tái)上,望著遠(yuǎn)方的天際線,貪婪地呼吸著早晨的新鮮空氣。
有了真正屬于自己的空間和床鋪,連睡眠都變得格外安穩(wěn)香甜。
回到屋內(nèi),餐桌上已經(jīng)擺好了汪巧珍準(zhǔn)備的早餐,熱氣騰騰的白粥配上幾樣小菜,簡(jiǎn)單卻散發(fā)著家的溫暖。
“老爸,老媽,”陳秉文在餐桌前坐下,一邊拿起筷子一邊開口,“有個(gè)重要決定要跟你們商量?!?
陳國(guó)富和汪巧珍停下動(dòng)作,看向兒子。
“我打算把咱們陳記所有的生意,正式整合起來,注冊(cè)一家公司,陳記食品有限公司?!?
“公司?”陳國(guó)富放下碗,眼中帶著一絲疑惑和好奇,“就像電視里那些大商行?”
“對(duì),但又不完全一樣?!标惐慕忉尩?,盡量用父母能理解的語(yǔ)言,“我們不是那種老牌的大公司。成立公司,就是把我們現(xiàn)在所有的東西,長(zhǎng)沙灣和觀塘兩個(gè)食品廠、九龍那些流動(dòng)餐車點(diǎn)、旺角中環(huán)那幾家標(biāo)準(zhǔn)店、還有咱們家糖水的配方、陳記這個(gè)招牌,全都?xì)w攏到一個(gè)正式的名頭下面?!?
他頓了頓,看著父母:“以后簽合同、跟銀行借錢、甚至招人,都用這個(gè)陳記食品有限公司的名義。
好處是做事更規(guī)范、更有信譽(yù),別人會(huì)更看重我們,長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,公司的牌子也會(huì)比單個(gè)的糖水鋪、工廠值錢得多?!?
汪巧珍臉上浮現(xiàn)出擔(dān)憂:“阿文,搞公司......聽著就挺復(fù)雜的,手續(xù)很多吧?是不是要花好多錢?”
“媽,麻煩是肯定有的,花錢也是要花的,比如注冊(cè)費(fèi)、律師幫忙辦手續(xù)的費(fèi)用?!标惐哪托慕忉尩?,“但這筆錢花得值!它是咱們陳記從小打小鬧的鋪?zhàn)?,變成正?guī)大企業(yè)的敲門磚。
有了這個(gè)公司的身份,以后咱們想找銀行貸款擴(kuò)大生產(chǎn),或者跟大商場(chǎng)談合作,都會(huì)容易得多,人家也更愿意相信我們。
這筆投入,將來一定能十倍百倍地賺回來,讓陳記更上一層樓!”
陳國(guó)富看著兒子眼中那份熟悉的堅(jiān)定,點(diǎn)點(diǎn)頭:“你說值得,那就肯定有道理。你放手去做,老爸支持你!”
汪巧珍雖然沒怎么聽懂,但也舒了口氣露出笑容:“媽也不懂這些,你拿主意就好,別太累著。”
吃過早飯,陳秉文叫上高振海來到了中環(huán)一家口碑頗佳的會(huì)計(jì)師事務(wù)所,德信會(huì)計(jì)師事務(wù)所。
接待他們的是一位叫方文山的資深會(huì)計(jì)師,年約五旬,頭發(fā)一絲不茍地梳向腦后,看起來精明干練。
“陳生,高生,久仰大名?!陡蹗u商報(bào)》的報(bào)道很精彩。”方文山說著客套話,示意陳秉文和高振海落座。
“陳生在電話里提及想成立食品公司,資產(chǎn)規(guī)模不小,需要專業(yè)的評(píng)估和架構(gòu)設(shè)計(jì),請(qǐng)?jiān)敿?xì)說明一下?!?
陳秉文將準(zhǔn)備好的清單遞過去:“方會(huì)計(jì)師,這是陳記目前的所有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清單,包括兩個(gè)食品廠、三十個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化流動(dòng)餐車、五家陳記糖水站標(biāo)準(zhǔn)店、核心糖水配方、‘陳記’相關(guān)商標(biāo)、順達(dá)物流的獨(dú)家配送合約價(jià)值等。
請(qǐng)您團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估,并協(xié)助完成公司注冊(cè)流程?!?
方文山接過清單,仔細(xì)瀏覽,眼中閃過一絲驚訝。
他本以為只是一個(gè)新興的糖水品牌,沒想到資產(chǎn)如此扎實(shí),商業(yè)模式清晰且有復(fù)制潛力。
“陳生規(guī)劃得很周全。關(guān)于公司架構(gòu),我建議采用港島本地注冊(cè)的有限公司,創(chuàng)始人控股,未來方便引入戰(zhàn)略投資或考慮上市。
同時(shí),核心配方建議以技術(shù)秘密形式許可給公司使用,并簽訂嚴(yán)格的保密協(xié)議。
商標(biāo)注冊(cè)必須馬上啟動(dòng),進(jìn)行全類別保護(hù),尤其是食品飲料類,防止被人搶注?!?
“正合我意。”陳秉文點(diǎn)頭,“商標(biāo)注冊(cè)和專利申請(qǐng)也請(qǐng)貴所一并代理。‘陳記’這個(gè)品牌名稱,以及我們的招牌設(shè)計(jì),都要注冊(cè)。
核心配方,比如改良版陳皮紅豆沙、芝麻糊、以及即將推出的椰汁西米露、楊枝甘露,能申請(qǐng)工藝專利或外觀設(shè)計(jì)專利的,都要申請(qǐng)。
這是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力,必須用法律武器保護(hù)好。”
“沒問題,陳生深謀遠(yuǎn)慮?!狈轿纳劫澰S道,“我們會(huì)整理好所有申請(qǐng)文件。公司名稱‘陳記食品有限公司’,您確認(rèn)無誤的話,我們今天就啟動(dòng)核名和注冊(cè)流程?!?
“確認(rèn)。麻煩方會(huì)計(jì)師了,越快越好?!标惐纳钪獣r(shí)間就是金錢。
方文山微笑著點(diǎn)點(diǎn)頭,““陳生,恕我直言,單從這份初步的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看,貴公司存在一個(gè)對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和資本市場(chǎng)認(rèn)可度而言相當(dāng)關(guān)鍵的隱患。”
“隱患?方會(huì)計(jì)師請(qǐng)明講。”陳秉文身體微微前傾,神色專注。
方文山拿起陳秉文交給他的資料,說道:“您目前最大的兩項(xiàng)資產(chǎn),長(zhǎng)沙灣和觀塘的生產(chǎn)場(chǎng)地,性質(zhì)上都是租賃而非自有。
這意味著,在財(cái)務(wù)報(bào)表上,這些支撐您實(shí)際運(yùn)作的核心廠房,其價(jià)值體現(xiàn)會(huì)大打折扣?!?
他抬頭看向陳秉文,語(yǔ)氣帶著會(huì)計(jì)師特有的嚴(yán)謹(jǐn):“陳生,如果您的目標(biāo)是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展甚至上市。
那么,資本市場(chǎng)的投資者,尤其是那些看重實(shí)業(yè)根基的機(jī)構(gòu),在評(píng)估一家食品制造企業(yè)的價(jià)值時(shí),會(huì)非??粗仄洹潭ㄙY產(chǎn)凈值’,也就是那些看得見、摸得著、并且真正屬于公司自己的土地、廠房和關(guān)鍵設(shè)備。
這些是抵御風(fēng)險(xiǎn)、證明長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力的硬指標(biāo)?!?
方文山沉默了幾秒,眼神陡然變得凝重:“陳生,這意味著,在即將建立的‘陳記食品有限公司’資產(chǎn)負(fù)債表上,構(gòu)成其生產(chǎn)能力和物理存在根基的土地、廠房、設(shè)備,絕大部分將體現(xiàn)為租賃的使用權(quán)資產(chǎn),而非可供抵押融資的固定資產(chǎn)!”
沒等陳秉文回答,方文山拿起鋼筆,在空白紙上重重劃下幾道豎線:“潛在投資者評(píng)估一家實(shí)業(yè)公司,核心看什么?
凈資產(chǎn)!可抵押物!廠房設(shè)備租的,意味著你的核心生產(chǎn)資產(chǎn)懸在空中!”
沒有土地廠房這些硬資產(chǎn),陳記食品就像建在沙地上的城堡,估值存在巨大水分,經(jīng)不起資本市場(chǎng)風(fēng)雨。
“所以,陳生,”他停頓了一下,建議道,“如果您的目標(biāo)是陳記食品有限公司未來能獲得資本市場(chǎng)的充分認(rèn)可和高估值,那么我強(qiáng)烈建議您優(yōu)先考慮解決這個(gè)問題,將至少一處核心生產(chǎn)基地,從租賃轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂小?
哪怕只是先買下長(zhǎng)沙灣這個(gè)相對(duì)小一點(diǎn)的廠房,對(duì)夯實(shí)公司資產(chǎn)基礎(chǔ)、提升未來融資能力和市場(chǎng)信心,都是至關(guān)重要的一步?!?
有著豐富投行經(jīng)驗(yàn)的陳秉文怎么可能不知道這些。
“方會(huì)計(jì)師看得透徹?!标惐淖旖锹冻鲆唤z了然的笑意,“租賃資產(chǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上,終究是使用權(quán),是成本項(xiàng),它不產(chǎn)生資產(chǎn)增值,更無法作為核心抵押物去撬動(dòng)銀行的信貸支持?!?
他手指輕輕敲了敲桌面,“而自有廠房土地那是實(shí)打?qū)嵉墓潭ㄙY產(chǎn),是公司凈資產(chǎn)的壓艙石。
它不僅能大幅改善資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu),讓銀行和資本更愿意借錢給我們擴(kuò)張,更重要的是,它向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào):陳記食品是扎根實(shí)業(yè)、打算長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的。
這個(gè)扎根的信號(hào),在投資者眼里,直接關(guān)系到他們?cè)敢饨o多少倍的估值?!?
方文山聽著陳秉文條理清晰、直指核心的分析,眼神中掠過一絲不易察覺的驚訝。
他原本以為這位年輕的老板可能更擅長(zhǎng)市場(chǎng)開拓,沒想到對(duì)資本運(yùn)作和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的理解居然如此深刻。
“既然要買,”陳秉文語(yǔ)氣果斷,“那就一步到位。
我打算把長(zhǎng)沙灣和觀塘兩個(gè)食品廠都買下來,作為核心固定資產(chǎn)直接注入新公司。這樣根基才夠穩(wěn)?!?
方文山臉上的笑容更深了,帶著一種遇到懂行之人的輕松:“陳生考慮周全,這樣操作,后續(xù)無論是融資還是上市,基礎(chǔ)都會(huì)扎實(shí)得多。我沒問題了。”
離開會(huì)計(jì)師事務(wù)所,陳秉文和高振海走在熙熙攘攘的中環(huán)街頭。
摩天大樓林立,金融精英步履匆匆,空氣中彌漫著資本的味道。
陳秉文心中激蕩,他知道,陳記的舞臺(tái),將從深水埗的街頭,逐漸延伸到這里。
“文哥,成立公司,注冊(cè)這么多東西,感覺一下子正規(guī)了好多,肩上的擔(dān)子也更重了?!备哒窈8锌馈?
“阿海,這只是開始?!标惐呐呐乃绨颍肮臼菤ぷ樱锩嫜b的東西要越來越值錢,才是本事。
新品研發(fā)和瓶裝化項(xiàng)目,就是往里裝的金子?!?
想到方文山對(duì)固定資產(chǎn)重要性的強(qiáng)調(diào),陳秉文清楚,買下廠房是夯實(shí)根基的第一步。
他迅速鎖定了最易突破的目標(biāo),長(zhǎng)沙灣食品廠的原老板鐘伯。
這位房東因兒子移民加拿大急于出手,上次押一付一的短租協(xié)議就透露出他的套現(xiàn)需求。
現(xiàn)在正是徹底拿下的最佳時(shí)機(jī)。
陳秉文沒有耽擱,當(dāng)天下午就在深水埗一間安靜的茶樓包間,再次與鐘伯會(huì)面。
比起上次的焦急,鐘伯此刻氣定神閑了許多,顯然移民事宜已步入正軌。
“鐘伯,恭喜您即將與家人團(tuán)聚?!标惐男θ菡嬲\(chéng)祝賀道:“上次承蒙關(guān)照,短租解我燃眉之急。
這次冒昧請(qǐng)您出來,是想談?wù)?.....永久解決這間廠的問題。”
鐘伯呷了口茶,不動(dòng)聲色:“哦?阿文你生意做得風(fēng)生水起,想長(zhǎng)租?
可以談,不過現(xiàn)在市道好,租金......”
“不,鐘伯,”陳秉文打斷他,語(yǔ)氣帶著不容置疑的決心,“我想買。
連同廠里的設(shè)備,打包買下來。”
鐘伯端著茶杯的手頓住了,眼中閃過一絲驚訝,“買?
阿文,這間廠地段雖然不算頂尖,但勝在實(shí)用,面積也夠。
去年行情不好,我開價(jià)年租三萬是急用錢。
現(xiàn)在嘛......”他拖長(zhǎng)了語(yǔ)調(diào),“廠房加設(shè)備,一口價(jià),三十五萬。”
三十五萬!陳秉文心中冷笑。
這價(jià)格遠(yuǎn)超實(shí)際價(jià)值,幾乎是按黃金地段新建廠房的溢價(jià)來喊。
設(shè)備是二手且已使用多年,估值極低。
鐘伯顯然吃準(zhǔn)了他急需穩(wěn)定的生產(chǎn)場(chǎng)所。
陳秉文沒有立刻還價(jià),而是拿出了一份文件推過去?!扮姴?,這是我在觀塘新廠隔壁那個(gè)倉(cāng)庫(kù)的五年長(zhǎng)租約,剛簽的,年租三萬五,押三付一。”
他指著租約上清晰的條款和金額?!拔冶敬蛩惆验L(zhǎng)沙灣廠的生產(chǎn)逐步遷過去整合,那邊空間更大,物流也更便利。
買下您這里,更多是出于一份情誼和對(duì)穩(wěn)定性的考慮,畢竟工人熟悉環(huán)境。
但如果價(jià)格遠(yuǎn)超新建成本,那對(duì)我而言,整合搬遷反而更劃算,雖然短期麻煩點(diǎn)?!?
陳秉文清楚,鐘伯最需要的是快速套現(xiàn)離港。拖下去,對(duì)他不利。
他以退為進(jìn)亮出觀塘倉(cāng)庫(kù)的租約,就是告訴鐘伯:我有退路,不是非你不可。
鐘伯仔細(xì)看著那份租約,臉色微變。
他確實(shí)耗不起時(shí)間,兒子早就催他好多次了,讓他過去帶孫子。
再不過去惹毛了兒子、兒媳,到時(shí)候不給他養(yǎng)老就慘了。
沉吟片刻,鐘伯試探著問:“那阿文你覺得多少合適?”
“設(shè)備折舊嚴(yán)重,基本可以忽略不計(jì)?!?
陳秉文單刀直入,“廠房本身,按目前長(zhǎng)沙灣工業(yè)區(qū)的實(shí)際成交價(jià),一千二百呎,合理價(jià)格應(yīng)在二十五萬左右。
考慮到我們合作愉快,我愿意出價(jià)二十六萬,一次性付清,免去您后續(xù)一切收租、管理的麻煩,您拿錢走人,專心陪兒子享天倫之樂。如何?”
陳秉文精準(zhǔn)地戳中了鐘伯的核心需求:快速、徹底地套現(xiàn)離場(chǎng)。二十六萬雖然比他的心理預(yù)期低,但遠(yuǎn)高于去年無人問津時(shí)的絕望價(jià),而且一次性付款,干凈利落。
比起繼續(xù)持有可能面臨的租金波動(dòng)、廠房維護(hù)甚至空置風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)價(jià)格在急于離港的心態(tài)下變得可以接受。
簽下合同的那一刻,陳秉文心中一塊大石落地。
長(zhǎng)沙灣廠,這個(gè)陳記騰飛的起點(diǎn),正式成為陳記糖水的第一塊基石。
解決了長(zhǎng)沙灣,陳秉文馬不停蹄轉(zhuǎn)向觀塘。
觀塘食品廠的房東是一位本地實(shí)業(yè)家林老板,名下產(chǎn)業(yè)不少,這間廠房對(duì)他而言是眾多收租物業(yè)之一,心態(tài)相對(duì)從容。
在觀塘一間高檔餐廳,陳秉文與林老板會(huì)面。
他開門見山:“林老板,感謝您將廠房租給我。陳記觀塘廠運(yùn)行順利,對(duì)這里的場(chǎng)地和位置非常滿意。
為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,保障生產(chǎn)穩(wěn)定,我希望將這間廠房連同旁邊新租下的研發(fā)中心倉(cāng)庫(kù)一起買下?!?
林老板是個(gè)精明的商人,他慢悠悠地切著牛排:“陳生后生可畏,生意做得紅火。
買廠房?當(dāng)然可以談。不過觀塘工業(yè)區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅@廠房位置優(yōu)越,旁邊你還搞了個(gè)研發(fā)中心,價(jià)值更高了。
連同隔壁倉(cāng)庫(kù),一口價(jià),一共一百萬。”
這個(gè)價(jià)格明顯虛高。
觀塘廠房的面積確實(shí)比長(zhǎng)沙灣大,約兩千呎,但位置并非核心中的核心。
研發(fā)中心倉(cāng)庫(kù)更是剛租下不久,產(chǎn)權(quán)還在林老板手里,溢價(jià)空間有限。
不過,陳秉文早有準(zhǔn)備,他已經(jīng)拜托律師查過觀塘區(qū)域工業(yè)用地及廠房交易數(shù)據(jù)。
非常清楚觀塘類似地段、面積的廠房實(shí)際成交價(jià),均價(jià)在每呎230250港元之間。
他廠房的實(shí)用面積約兩千呎,按上限算也不過五十萬。
旁邊的倉(cāng)庫(kù)面積約一千一百呎,按工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)租金和售價(jià)比,價(jià)值不超過二十五萬。
林老板的報(bào)價(jià),溢價(jià)就有些虛高了。
“林老板,”陳秉文語(yǔ)氣平和但也不失鋒芒,“我熱愛實(shí)業(yè)但也不是冤大頭。
合理溢價(jià)我還是可以接受的。
按市場(chǎng)公允價(jià),廠房加倉(cāng)庫(kù)打包價(jià)我愿意出到六十八萬。”
漫天要價(jià)被戳破,對(duì)方又給出了一個(gè)合理且有誠(chéng)意的價(jià)格。
林老板權(quán)衡片刻,提出成交價(jià)不能少于七十萬港元。
陳秉文見狀不再墨跡,直接答應(yīng)下來。
觀塘食品廠及緊鄰的研發(fā)中心倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)權(quán),正式歸屬于陳記。
長(zhǎng)沙灣食品廠、觀塘食品廠的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)在律師樓高效推進(jìn)。
簽字、蓋章、支票交付,一點(diǎn)不拖泥帶水。
當(dāng)印有永隆銀行標(biāo)志的七十萬港元本票遞到林老板手中時(shí),對(duì)方臉上那份從容終于被一絲不易察覺的訝異取代。
七十萬,在這個(gè)年代絕非小數(shù)目,一個(gè)賣糖水的后生仔,竟能如此干脆利落地掏出?
“陳生,后生可畏?!绷掷习迨掌鹬?,笑容多了幾分真誠(chéng),“祝你生意興隆。”
說罷,他笑著揮揮手轉(zhuǎn)身離開。
德信會(huì)計(jì)事務(wù)所。
當(dāng)方文山接過那兩張還散發(fā)著油墨清香的產(chǎn)權(quán)文件,長(zhǎng)沙灣食品廠、觀塘廠房及研發(fā)中心倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明。
望著陳秉文的目光中,帶著一絲不易察覺的激賞。
“陳生,這兩份文件,是陳記食品有限公司最堅(jiān)實(shí)的壓艙石!
廠房、土地,這是實(shí)業(yè)公司的根!有了它們,陳記食品的資產(chǎn)凈值將實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍!
不再是空中樓閣。
銀行授信額度、未來融資議價(jià)能力,都將天壤之別!”
陳秉文端坐在對(duì)面,神情平靜,“有勞方會(huì)計(jì)師團(tuán)隊(duì)盡快完成最終評(píng)估,所有資產(chǎn)合法合規(guī)注入新公司。注冊(cè)流程,還請(qǐng)抓緊?!?
“分內(nèi)之事!”方文山鄭重點(diǎn)頭,“產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完備,最遲后天,完整的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和公司注冊(cè)文件就能遞交注冊(cè)處!”:wbshuku
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