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寧貝帝庭的房子一平方將會(huì)便宜5000元,這又怎能不讓市民激動(dòng)呢?又怎么不讓其他開發(fā)商抓狂呢?
開發(fā)商的心里:我靠!這讓我怎么活啊!我80的資金全是來自貸款,我一年的利息8,你這讓我怎么活,我若像你便宜個(gè)5000元/平,我不得…..?不敢想象!
金麟看著網(wǎng)絡(luò)上言論,也是將信將疑,就問伊蓮:
“師妹,網(wǎng)上說我們的房子賣7000元/平,就能實(shí)現(xiàn)10的凈利,是這樣嗎?”
伊蓮笑笑,回道:
“理論上,靜態(tài)來算,是這樣的,就是一平方7000元左右。”
金麟又震驚了:
“這個(gè)你也算出來啦?”
伊蓮鳳眼一瞪,說道:
“那當(dāng)然,我們30億地價(jià)買了2000畝用地,容積率1.5,就是總建筑面積200萬,折成樓面地價(jià)就是1500元/平。
而我們的建安造價(jià)成本約3200元/平,合計(jì)綜合造價(jià)成本約為4700元/平。
我們的辦公成本和營銷成本合計(jì)約為5,那么若以7000元/平進(jìn)行反推,就是350元/平,加上4700元/平,我們的綜合成本就是5050元/平。
而我們的綜合稅費(fèi)暫按售價(jià)的20進(jìn)行估算,以7000元/平再反推,就是1400元/平,扣除稅費(fèi)剩下就是5600元/平就是我們的所得,再減去5050元/平的綜合成本,剩550元/平就是我們的凈利潤,大約就是我們投入成本的10。
所以這個(gè)算法也沒錯(cuò),但這是靜態(tài)算法,沒有考慮到材料成本和人工成本的波動(dòng)變化,若這項(xiàng)成本沒太大變化的話,就大概是這個(gè)樣子了,但我們這個(gè)做法,其他開發(fā)商做不到,因?yàn)樗麄冞€有貸款,這塊成本極高。”
金麟聽著,眼睛睜得大大的,對(duì)師妹的崇拜又增添了幾分,沒想到做生意也是一本本柴米油鹽的賬啊!
不過他一聽伊蓮說道其他開發(fā)商做不到,也是一臉興奮,這不就說明只有他能做到嗎?那么只要把好工程質(zhì)量關(guān),他幾乎就是勝券在握了。
伊蓮看著金麟小人得志的模樣,又是“噗哧”一笑,再道:
“房地產(chǎn)開發(fā)最大的問題就是錢,其次才是定位和營銷。但!其實(shí),若是開發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的話,很多開發(fā)商都是具備100自有資金的開發(fā)實(shí)力的。
可他們的欲望都很大,真有這些錢的時(shí)候,他們想的不是開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,而是把這筆錢分成10份啟動(dòng)資金,然后再通過融資貸款要開發(fā)10個(gè)項(xiàng)目。
這樣才能滿足他們競速擴(kuò)張的膨脹欲望,可是大家都這么干,就等于捆綁了整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”
金麟聽得瞠目結(jié)舌,嘆道:“這也太太太膨脹了!”
伊蓮微微一笑,“而你錢都躺在賬上了,如果這都做不好,那童總和這幫團(tuán)隊(duì)就別在這個(gè)行業(yè)混了。”
金麟趕緊小雞啄米式的不停點(diǎn)頭,伊蓮卻又說道:
“好啦!這些事情就這么按部就班就行,趁這段時(shí)間,師兄想不想查一查,到底是誰在破壞昨日的活動(dòng)。”
金麟一聽,虎目一睜,說道:
“想!我猜肯定逃不開周邊的這幾個(gè)項(xiàng)目,他們可能聯(lián)合在一起,但肯定有個(gè)牽頭的主謀。”
伊蓮聽著,一本正經(jīng)的點(diǎn)頭:
“嗯嗯,看來師兄也有點(diǎn)偵探頭腦,很適合給伊蓮神探當(dāng)個(gè)小助理。”
金麟也煞有介事的說道:
“好!那伊蓮神探,要不要小助理現(xiàn)在帶你出去溜達(dá)溜達(dá)。”
伊蓮纖臂一揮:“本宮準(zhǔn)了!”
如此,金麟開始往寧貝帝庭對(duì)面的天境尊品緩緩飛去。
然而,此刻。
伊蓮的電話突然響了,正是童總打來的。
金麟只好定住身形,返身進(jìn)入空間,伊蓮接起電話。
童總:“連總裁,市領(lǐng)導(dǎo)突然說要來我們項(xiàng)目參觀,你們要不要與領(lǐng)導(dǎo)們見個(gè)面。”
伊蓮:“我們商量一下,等下給你回復(fù)。”
語畢,伊蓮掛斷電話,看著金麟,問道:“見不見?”
金麟思慮一瞬,說道:
“見!地方父母官關(guān)心我們的項(xiàng)目,既然我們來了,見之一面,也合乎禮儀,另外,認(rèn)識(shí)一下,或許對(duì)日后獵虛行動(dòng)有所幫助,不可能東華就沒有系統(tǒng)宿主吧。”
如此,金麟和伊蓮就折返回去,變身伍寧貝和連漪出現(xiàn)在售樓處的門口,向大門邁了進(jìn)去。
“董事長好!總裁好!”
置業(yè)顧問一看金麟和伊蓮進(jìn)來,主動(dòng)問候,一臉欣喜,一臉精神。
金麟和伊蓮滿意的點(diǎn)了點(diǎn)頭,伊蓮道:
“待會(huì)兒市領(lǐng)導(dǎo)要過來視察,要拿出你們最好的精神面貌和服務(wù)態(tài)度來。”
眾人點(diǎn)頭,經(jīng)理馬上回道:“好的,如有必要,我來進(jìn)行銷講接待。”
伊蓮再點(diǎn)了個(gè)頭,給童總打了電話,說道就在一樓大廳等候領(lǐng)導(dǎo)到來,先不上去了。
童總一聽,趕緊和葉副趕了下來。
過一會(huì)兒,市長帶著房管、城建、規(guī)劃等相關(guān)部門一同來到寧貝帝庭,金麟伊蓮也趕緊帶隊(duì)在門口相迎。
一進(jìn)售樓處,童總趕緊給雙方做了介紹。
市長一行聽到從未露面的伍先生居然帶著一個(gè)總裁來臨了,大家很是意外。
因?yàn)槲橄壬跂|華可是個(gè)神秘人物,從拿地到辦理各種手續(xù)合規(guī)合法,他也不走動(dòng)政商關(guān)系,所以連市領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門都從未曾謀面。
銷售經(jīng)理先在大廳做了銷講介紹,接著童總就把大家請(qǐng)到了貴賓室喝茶。
金麟首先對(duì)市領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心表示感謝,市長則對(duì)寧貝地產(chǎn)率先做出全自資開發(fā)、先建后售、低利潤承諾表示贊賞。
金麟趁機(jī)把伊蓮?fù)瞥鰜恚f道這一切都是連總裁的操盤策略,眾領(lǐng)導(dǎo)一聽驚訝了,紛紛對(duì)伊蓮刮目相看。
伊蓮的講話更為高明,說道:
“寧貝帝庭作為市最大型的住宅項(xiàng)目,也是市區(qū)東擴(kuò)的重點(diǎn)工程,必須自覺擔(dān)負(fù)城市戰(zhàn)略發(fā)展的使命,也必須為2萬個(gè)家庭的居住夢(mèng)想負(fù)責(zé),它的社會(huì)效益高于私企利益,只許成功不許失敗,所做的一切都是應(yīng)該的。”
領(lǐng)導(dǎo)一聽大為震驚,這是企業(yè)家的高尚品格啊,紛紛對(duì)于連總裁和伍董事長的果敢魄力表示感謝和贊賞。
接著,市長說道:
“我們這次來就是來表態(tài)的,對(duì)于你們的操盤思想和開發(fā)理念,我們非常歡迎,只要你們真心實(shí)意的按照這個(gè)理念去開發(fā),我們一定全力支持,如碰到問題和困難,我們也會(huì)幫助解決。
所以,我們也想了解一下,是否有碰到困難,如果有,說出來,能幫的我們一定幫。”
既然市長都這么說了,伊蓮當(dāng)然也不藏著掖著,就把大家懷疑昨天的活動(dòng)遭到蓄意破壞,以及擔(dān)心競爭對(duì)手未來可能還會(huì)繼續(xù)使用一些不正當(dāng)?shù)母偁幐闫茐模o說了出來。
市長點(diǎn)了點(diǎn)頭,說道:
“這些事我也有所耳聞,過去的事,如有證據(jù)就讓法律去處理,但未來,決不允許這樣的惡意內(nèi)斗來破壞城東戰(zhàn)略的發(fā)展,所以中午我想請(qǐng)你們和周邊項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一起吃個(gè)便飯,做個(gè)溝通協(xié)調(diào),如何?”
金麟伊蓮意外了,相互看了一眼,同時(shí)回道:“好!”→
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